مسئله حقوقی که یکی از دوستان وکیل  به طور شفاهی ، جهت طرح و بررسی دراین وبلاگ مطرح نمود .

شرح پرونده :

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ازجانب خواهان مطرح شده است و مستند دعوا مبایعه نامه ای است که درآن ، تعهد به انتقال رسمی ملک داده شده است درحالیکه بعد ازمدتی ازامضای آن مبایعه نامه و پس ازطرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ُ ملک مذکور ، در بازداشت واقع شده است و درسند رسمی ملک این بازداشت ذکر شده است .                                                       

حال راهکار قانونی برای خواهان چیست ؟ آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به نتیجه خواهد رسید و اساسا" امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد یا خیر ؟ (برای دریافت پاسخ و یا ارائه نظر روی «ادامه مطلب » کلیک کنید . )

 

 

راهکارحقوقی  :

حتی اگرمبایعه نامه را ازنظر حقوقی ، « تعهدنامه » توصیف کنیم . مفاد این تعهد ازنظر قانون مدنی و عموم قاعده فقهی : « المومنون عند الشروطهم » معتبر است و بایع مکلف است به تعهد قانونی خویش مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال ، جامه عمل بپوشاند و نمی تواند به این بهانه که ملک او در بازداشت واقع شده است از تعهد سر باز زند .

نحوه ایفای تعهد او نیز به این صورت است که باید ، ابتدا موجبات بازداشت را مرتفع کند (مثلا" اگربدهی دارد و به استناد ماده 2 ق.ن.ا.م.م بازداشت شده است ، بدهی اش را ادا کند) و ملک را ازبازداشت دولت ، فک نماید و سپس اقدام به امضای سند رسمی انتقال نماید . 

حال اگر فک بازداشت برای او مقدور نبود ؛ راههای زیر برای خواهان دعوا متصور است :

1- حق فسخ عقد و مطالبه خسارات عدم انجام تعهد :

الف – فسخ عقد :

چون تسلیم مبیع  ، غیرمقدور شده است ؛ خواهان به استناد « خیارتعذرتسلیم» حق فسخ معامله را خواهد داشت . (وحدت ملاک مواد 488 و 528 ق.م )

ب- مطالبه خسارات عدم انجام تعهد : 

خواهان حق مطالبه « خسارات عدم انجام تعهد » را دارد و این خسارات با تقویم او درحین دادخواست ، تعیین می شود . ولی باید این نکته را درنظر داشت که او نمی تواند ، خسارات عدم انجام تعهد و مطالبه اصل تعهد را با هم جمع نماید به دلیل « منع عقلی جمع بین ضدین ».

دراین مسئله چون تعهد ، انجام نشده است ؛  او حق مطالبه خسارت عدم انجام تعهد (ماده 226 ق.م ) را دارد و بعلاوه ، حق فسخ به استناد خیار تعذرتسلیم را دارد . (البته خیار تعذرتسلیم درصورتی وجود دارد که مبایعه نامه  ازنظر حقوقی ، عقد بیع توصیف شود نه تعهد)

 

2- دومین راهکار قانونی :  اعمال ماده 238 قانون مدنی .

چون انجام تعهد توسط خوانده ؛ به هرجهتی نظیر عدم تکافوی دارایی ، غیرمقدور شده است ؛ این تعهد توسط نماینده دادگاه به خرج خوانده انجام می شود .

به این صورت که اگرامکان فروش سایر اموال خوانده و تادیه بدهی او ممکن باشد این کار بوسیله درخواست تامین و سپس فروش سایر اموال او از سوی خواهان انجام می شود و بدهی تادیه و ملک از بازداشت فک می گردد ؛ آنگاه نماینده دادگاه به نیابت از خوانده و مستندا" به ماده مذکور ، سند رسمی انتقال را امضاء می نماید .

اگرملک به جهت دیگری نظیر مسائل کیفری در بازداشت بود و امکان فک آن فعلا" غیر مقدورباشد ؛ همان راهکار «فسخ معامله و مطالبه خسارات عدم انجام تعهد » ازنظرحقوقی ، منطقی تراست .   

 ممکن است ایراد تعارض مبایعه نامه با مفاد سند رسمی ازسوی طرف مقابل طرح شود (ماده 1305 ق.م و مواد 22 و 48 ق.ث ) ؟

پاسخ به این ایراد :

تعارض مذکور یک تعارض ظاهری است نه واقعی . زیرا با اندک تاملی دریافته می شود که دو سند مذکور ، در عرض هم نیستند . درواقع تعارضی بین بازداشت ملک بوسیله سند رسمی و تعهد به انتقال آن بوسیله سندعادی (مبایعه نامه ) وجود ندارد .

 « اصل استصحاب » ؛ بقای تعهد سابق خوانده مبنی بر انتقال ملک به خواهان را تایید می کند و در مقام تردید این اصل ، حاکم است و بر طبق موازین دادرسی مدنی ؛ مدعی کسی است که سخن او مخالف اصل و ظاهر است و باید برای اثبات قولش ، دلیل اقامه نماید .   (محمد خاکباز )